产业园区开发的“融-投-管-退”

  产业园区是以空间为载体，以产业为根基，以金融为推力，以服务运营为抓手的产业集聚区，是产业与城市功能相融合的价值综合体。产业园区开发运营的本质还是一种商业行为，凡是商业行为就需要资金的“融-投-管-退”。本文主要探讨一下产业园区开发“融-投-管-退”各个环节可以借助的金融工具。

  一、融：两种融资形式

  融资的首要目的是保障产业园区项目的现金流稳定。

  1、项目融资是首选

  采取项目融资方式，尽量减少项目自有资本金的投入，减少开发主体与项目公司的风险关联度，降低系统性风险。项目公司一般都是刚刚成立，可融资的标的有限（土地、在建工程），因此融资渠道也是十分有限的。相较于传统融资，项目融资看重融资标的，更看重未来收益。项目融资的前提是“项目是好项目”，譬如有好的选址、有大客户定制、有政府平台回购、有经验的操盘手等，才能实现“钱跟着项目走”的效果。

  2、主体融资是后盾

  主体融资是项目融资的辅助和后盾，主要是保证充足的自有资本金比例，准备弥补项目销售回款不及预期的缺口，别让产业园区项目夭折。如果说项目融资主要看项目的造血能力，那么主体融资则更依赖主体的综合实力，包括资产规模、信用等级、金融资源、担保主体等。主体融资有非常多的融资渠道，如融资租赁、应收账款收益权转让、定向融资、债券融资等，园区运营商要充分了解各个融资方式的资金成本、资金使用限制、融资条件、融资流程等。

  二、投：两大资金循环

  两大资本循环即产品投资循环和产业投资循环。

  1、产品投资循环

  影响产品投资循环主要有三个因素，一是产品成本的管控，二是产品质量的打磨，三是产品租售的速度。成本管控是产业园区的生命线，贯穿项目开发的整个流程，涉及拿地、产品定位、方案设计、工程管理、供应商管理等，建安成本是产业园区项目的最大成本。产品品质是实现产品投资循环的前提，涉及产品的功能、动线、层高、柱距、承重、竖向交通等等，打造好用好看又省钱的产品，需要有非常丰富的园区开发经验。

  2、产业投资循环

  在产业园区开发中，园区运营商应积极介入，构建园区、产业、资本三者融合发展的园区开发模式。秉承“以小博大、以远博近”的开发理念，以产业投资作为切入点，成立产业投资基金，引导市场化资金集聚，进行园区物业投资，并以园区物业资产作价入股园区企业，以未来的收益吸引企业集聚；伴随园区发展逐渐完善产业服务，促进产业集聚集群，随着人气的聚集，地价的升值，逐渐获取园区开发利益。

  三、管：两个角色定位

  主要包括金融服务的链接者和提供者两个角色定位。

  1、金融服务的链接者

  在金融领域，能够产生未来现金流的资产，如房产、设备、存货、应收账款、知识产权等，都可以作为融资标的，但基于交易成本的考虑，传统金融机构往往不认企业的大部分资产。中小企业是产业园区的主力客群，但中小企业在传统金融机构没有“信用”。园区金融服务的首要价值是基于园区品牌传递信用，做金融服务的链接者，依托园区运营商掌握的企业数据，重新建立企业的信用体系。

  园区运营商可以通过线下银企对接会、线上金融平台、专业FA等，为入园企业牵线搭桥，助力入园企业才能享受利率更优惠、条件更宽松的融资产品，或是效率更高的融资服务。例如联东U谷面向入园企业提供八款企业专属贷款产品，包括信用贷、线上贷、投联贷、应收账款质押、设备贷款、厂房按揭贷款、U谷担保贷、知识产权质押等。

  2、金融服务的提供者

  园区金融服务的另一个价值是贴现信用，园区运营商作为金融服务的提供者，更加了解企业的情况，认同企业的信用。目前已有很多国资平台公司和产业地产商躬身入场，通过担保服务、小额贷款、商业保理、金融仓储、融资租赁、产业投资基金等金融产品为入园企业提供融资服务。

  通过提供直接的产业融资服务，可以极大提高产业园区的招商竞争力。以融资租赁服务为例，重庆两江新区依托新区汽车工业和电子信息产业对机器人的需求，由两江新区出面整合订单形成机器人市场需求，同时成立机器人融资租赁公司，以“市场+金融”相结合方式，抓住机器人制造企业与机器人设备需求企业两大客户资源，实现了产业客户的快速集聚。

  四、退：两条退出渠道

  主要包括“卖产品”和“卖股权”两条退出渠道.

  1、卖产品：产业园区常规的退出渠道

  “卖产品”就是物业产品销售，即从政府获取工业用地后进行整体开发，以标准厂房、研发综合体等为开发对象并开展招商，将物业销售给客户。“卖产品”是联东U谷、天山产业集团、坤鼎集团等园区开发商的主要盈利渠道。由于产业园区前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业园区融资通道，园区开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金。在“卖产品”之外，物业出租和提供服务也是获利渠道，随着各地工业用地政策的趋严，持有物业经营占比越来越高。

  2、卖股权：REITs成为新的发展趋势

  “卖股权”包括园区项目股权转让和资产证券化两种方式，传统的园区项目股权转让出手较难，即使在产权交易所也很难获得高的项目溢价，而发行园区REITs的资产证券化方式原来较难操作，现在开始得到政策支持。2020年4月发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，支持的领域包括高科技产业园区、特色产业园区等。

  发行产业园区REITs的要求包括，项目权属要清晰，具有持续经营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，未来投 资 回 报良好。项目收益和现金流水平是产业园区REITs未来发展的源头活水。园区运营商一般以物业租金、停车费、物业管理费作为项目收益来源，仍可探索其它增值服务方式。对于园区开发商来说，通过发行产业园区REITs，可以降低资产负债率，改善财务状况；也可以从运营的角度考虑全自持项目的布局，升级园区开发的商业模式。